律师指导|买房签合同,看这一篇就懂了

时间:2019-10-17 17:18:39 点击:242 次 来源:河南蓝锐律师事务所
  1、买受人如何进行签约前审查?
  买受人在签订合同前,要重点审查开发商的销售文件及其他有关资料,包括但不限于:
  (1)开发商是否具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
  (2)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件,持有建设工程规划许可证和施工许可证;
  (3)预售审查办理预售登记取得预售许可证;现售审查已通过竣工验收,取得房屋建设工程竣工验收备案证明文件;
  (4)审查拆迁安置已经落实;
  (5)现售审查供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;
  (6)预售审查开发商签订前期物业服务合同;现售审查物业管理方案是否已经落实。
  (7)通过规划总平面图了解该小区的规划条件,审查是否存在临时业主公约,审查房屋是否存在租赁情况,并去房管局查询欲购买的房屋是否存在一房二卖或者被抵押的情况。
  (8)代理销售的,审查代理商的营业执照及去房产经纪官网查询资质证书及委托销售证明。
  (9)符合当地地方法规、行政规章及行政机关规定的开发程序的预售条件。
  2、审查房屋建筑面积及面积差异如何处理?
  (1)商品房预售,买受人审查开发商提供《房屋建筑面积计算表》,商品房现售,买受人审查开发商提供《房屋建筑面积测算表》,前述两表中房屋公用部位建筑面积中必须将分摊的共有部位全部列明,并能与建筑平面布置图对比。
  (2)审查合同中关于是否存在合同约定面积与登记面积发生误差的处理方式,没有约定或者约定不明,按照以下原则处理:
  A:误差在3%以内,据实结算房价款。
  B:误差超过3%,买受人有权退房,要求开发商支付利息。买受人不退房,合同约定面积大于登记面积的,面积误差在3%以内的,买受人补足房价款,超过3%的部分,开发商承担,产权归买受人。买受人不退房,合同约定面积小于登记面积的,面积误差在3%以内的,开发商返还买受人房价款,超过3%的部分,开发商双倍返还买受人房价款。
  (3)审查合同关于房屋面积争议处理的测量机构,并且对测量机构测量异议如何处理是否约定清楚?
  3、审查付款方式及付款期限的风险?
  买受人签订合同注意审查采用按揭付款的风险,如果因买受人的责任无法办理按揭如何处理,如果口头约定变更付款方式,注意录音、录像取证,避免开发商因房价上涨,以买受人未按照约定的付款方式付款解除合同,并要求买受人支付违约金的风险。
  4、审查合同房屋交付条件、交付期限及逾期交房违约责任约定?
  (1)审查房屋交付条件是否约定,开发商应当提供建设工程验收备案证明文件、房屋测绘报告住宅使用说明书、住宅质量保证说明书。
  (2)审查房屋基础设施的交付条件及违约责任,比如供水、排水、供电、供暖、燃气、电话通信线路、有线电视线路、宽带网络线路。
  (3)审查房屋公共服务及配套设施交付期限及违约责任约定。
  注意:审查交付期限及逾期责任约定是否过轻,为保证公平,逾期交房的违约责任应当不低于逾期付款的违约责任,重点审查开发商约定逾期责任的免责条款,建议删除免责条款。
  5、审查合同房屋质量验收手续及房屋保修的约定?
  (1)审查合同关于查验房屋是否存在前提条件,比如缴纳相关物业费及税费等不平等条款。
  (2)审查合同存在主体结构及地基基础质量问题如何处理条款。
  (3)审查合同存在除地基基础和主体结构外其他质量问题处理条款,如屋面、墙面、地面渗漏或者开裂,管道阻塞,门窗翘裂、五金件损坏,灯具电器不能使用等问题。
  (4)审查装饰装修及设备标准,重点审查合同及查验房屋建筑材料、设备装置是否符合国家强制性标准及双方约定标准,明确约定材料及设备的品牌、规格型号等具体内容。
  (5)审查室内空气质量、建筑隔音标准适用标准及违约责任约定。
  (6)审查房屋质量保修范围、保修期限及保修责任的约定,重点审查开发商免责条款的约定,避免开发商订立不平等条款。
  6、审查合同房屋产权登记的约定?
  审查合同因开发商的责任导致买受人无法按时取得房屋产权证明的违约金应当按照日计付违约金,不应接受一次性违约金条款。
  7、审查合同关于物业管理约定?
  买受人要求开发商出示与前期物业管理公司签订的物业合同和临时业主公约,重点审查物业公司资质、服务费用约定及其他可能损害业主利益的条款。
  8、审查合同关于小区绿地及公共停车位的约定?
  买受人审查销售人员说辞与合同约定的关于小区道路、绿地、公共停车位是否一致,避免开发商偷梁换柱。
  9、买受人可能遇到的重大风险,开发商违反诚信导致合同无效,买受人可要求开发商返还购房款及利息、赔偿损失,并请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任?
  (1)开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假的预售许可证明;
  (2)开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押、出售给第三人或者为拆迁安置补偿房屋的事实;
  (3)合同订立后,开发商未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或者出卖给第三人的。
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