商品房现售风险防范

时间:2019-10-17 17:17:40 点击:245 次 来源:河南蓝锐律师事务所
  一、商品房现售是什么?
  房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出卖给买受人,买受人支付房价款的行为。
  二、开发商商品房现售法律风险防范?
  1、商品房现售条件?
  (1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书
  (2)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;
  (3)持有建设工程规划许可证和施工许可证
  (4)已通过竣工验收;
  (5)拆迁安置已经落实
  (6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;
  (7)物业管理方案已经落实。
  2、开发商销售过程中禁止的行为?
  (1)销售商品房未明码标价、未在交易场所醒目位置明码标价;
  (2)未按规定实行“一套一标”;
  (3)标示信息不全,没有按照规定内容明码标价;未标明房源销售状态,已售房源所标示价格不是实际成交价;
  (4)商品房交易及产权转移等代收代办的收费未标明由消费者自愿选择;
  (5)通过虚假价格承诺、虚假价格促销等手段,诱骗消费者进行交易;
  (6)以捆绑或者附加条件等限定方式,强制提供商品或服务并捆绑收费;
  (7)捂盘惜售,炒卖房号,操纵市场价格;
  (8)为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的,就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利;
  (9)未按照规定的现售条件现售商品房的;
  (10)未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的
  (11)返本销售或者变相返本销售商品房的;
  (12)采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的
  (13)分割拆零销售商品住宅的;
  (14)不符合商品房销售条件,向买受人收取预订款性质费用的
  (15)未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的;
  (16)委托没有资格的机构代理销售商品房的。
  (17)其他违反《商品房销售明码标价规定》《商品房销售管理办法》《房地产经纪管理办法》的行为。
  注意:律师提醒开发商不得在未解除合同前,将商品房再销售他人,不得故意隐瞒所售房屋已经抵押,不得故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房的事实,不得出卖后又抵押或者出卖给第三人,否则可能承担房款一倍以上的赔偿责任,严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  3、开发商违反上述禁止行为受到什么处罚?
  处以警告,责令限期改正,并可处以罚款,构成犯罪的,依法追究刑事责任。